Люди

Основатель компании «Ярд Капитал» Андрей Будник – представитель молодых предпринимателей «генерации 2000-х», который начал свой путь в инвестициях с покупки акций «Сбербанка», в которые никто не верил после кризиса 2008 года. Уже через год, по словам инвестора, его доход вырос на 500%. На этом бизнесмен не остановился, занявшись девелопментом, в сегменте которого видит будущее.

Андрей родился в небогатой интеллигентной семье. В конце девяностых годов отслужил в армии и на «гражданке» столкнулся с обычной для посткризисных лет проблемой заработка. Первым собственным делом Андрея стал, как и у многих его ровесников, автобизнес – в то время крайне прибыльное и популярное занятие. Он покупал машины в Европе, обеспечивал предпродажную подготовку, чтобы впоследствии на вырученные деньги открыть собственный автосалон.

Однако, узкие рамки автобизнеса быстро показались нашему герою тесными и он решил заняться инвестициями. История инвестиций началась с покупки акций «Сбербанка». В послекризисном 2008 году они упали в цене, но Андрей верил в потенциал российского гиганта и приобрел большой пакет. Уже через полгода стоимость акций выросла впятеро, и инвестор получил 500-процентный доход. Прошло некоторое время и деловые интересы Андрея расширились за счёт девелопмента.

Ещё с начала 2010-х годов он приобретал участки земли в престижном районе Рублево-Успенского шоссе, делил их и перепродавал с прибылью. Но, как и в случае с автобизнесом, вскоре эта простая схема перестала удовлетворять его амбиции. Он решил, что участки с застройкой можно продавать дороже, и начал развивать девелоперский бизнес. Первая сделка – элитный дом с бассейном на улице, в строительство которого было вложено 400 тысяч долларов, на участке в Горках-2 по цене 300 тысяч долларов удалось продать по цене, вдвое превышающей затраты на землю и строительство.

Удачный опыт вдохновил Андрея на расширение дела. Основным местом приложения сил стало всё то же Рублево-Успенское шоссе. Одной из таких из таких значимых сделок стала продажа дома с дизайнерским ремонтом в Барвихе. Дом был приобретен вместе с участком за 25 миллионов рублей, а вложения в дизайнерский ремонт и декор составили 15 миллионов рублей. Когда объект был завершен, Андрей продал его уже за 100 миллионов рублей. Для понимания масштаба деятельности: подобных сделок с продажей объекта на 100 миллионов рублей было совершено несколько десятков.

События 2014 года серьезно повлияли на рынок загородной и элитной недвижимости, и Андрею пришлось перестраивать свою бизнес-модель. В настоящее время, в собственности компании Андрея Будника, по его словам, более 20 домов, которые оцениваются в миллионы долларов. 10 октября 2021 года состоялся запуск закрытого клуба Андрея Будник «Ярд Капитал», участники которого, по словам основателя, могут получить отличный доход.

- Ваш инвестиционный клуб начал активную деятельность 10 октября. Каких результатов вы сумели достичь за столь недолгий срок?

- Мы уже взяли в работу проект: 800-метровый особняк на Марксистской, в который коллективно инвестировали 115 млн рублей и оформили на «Ярд Капитал». В настоящее время ведутся строительные работы: делим площадь на апартаменты под посуточную аренду. Кто-то из инвесторов может продать, а кто-то – оставить и получать пассивный доход по 80-100 тысяч рублей, ничего особо не делая. Всеми вопросами занимается наша управляющая компания.

- Что чаще всего привлекает инвесторов для вступления в клуб: возможность удачных вложений с быстрой прибылью или возможность получить новые знания и полезные контакты?

- Мы объединяем усилия всех, кто связан с инвестициями: фондовый рынок, недвижимость, криптовалюта. Мы собираем пул и вкладываем деньги в объекты, которые за год приносят 100% прибыли. Также, есть возможность инвестировать в собственные проекты «Ярд Капитал», обеспеченные моими личными деньгами. Почему такая высокая доходность? Сейчас в нашем инвестиционном портфеле, помимо особняка на Марксисткой, есть апартаменты в «Москва-сити» общей площадью 220 кв.м., которые мы приобрели за 90 млн рублей и поделили на 15 маленьких студий по 12-13 квадратов. В отделку и мебель вкладываем еще 15-20 млн рублей. 15, готовых под сдачу, объектов продаём по 15 млн рублей. Итого – 225-240 миллионов рублей на выходе. Срок реализации составляет, примерно, 6-8 месяцев.

- В каких форматах происходят встречи членов инвестиционного клуба? Можно сказать, что они выходят за рамки сугубо делового общения?

- Мы позиционируем себя как клуб luxe-класса: мы выбираем только самые классные места, хорошие рестораны. Встречи-знакомства проходят в свободном формате, говорим не только о деньгах. У нас сильное комьюнити с большим количеством контактов в любых сферах, которыми готовы делиться. Это большой плюс для наших резидентов.

- С какими основными сложностями вы сталкиваетесь, общаясь с новыми инвесторами? Как убеждаете их в целесообразности вложений?

- Как правило, инвесторы не умеют считать, т.к. в обычной жизни не сталкиваются с возвратом инвестиций, безопасными вложениями или приумножением денег. У них есть некий бизнес, о приумножении которого они не знают. Что касается недвижимости, представления 90% предпринимателей сводятся к покупке квартиры для сдачи в аренду. Но в этом случае окупаемость составляет 15-20 лет, а у наших готовых продуктов 8 лет. Возвращаясь к особняку на Марксисткой: его покупка обойдётся нам в 150 млн. рублей, а продажа – за 300 млн. рублей. Получившаяся разница в 150 млн. рублей делится между инвесторами и «Ярд капитал». 

Кому мы продадим за 300 млн. рублей? Тому, кто готов вложить 7-8 млн. рублей на старте и получать 80-100 рублей прибыли ежемесячно. Всеми жилищными вопросами занимается наша управляющая компания. На первый взгляд, они кажутся не очень глобальными, но доставляют много хлопот: арендаторы постоянно меняются, кто-то просит снизить стоимость аренды на 5-10 тысяч, третий не может рассчитаться, потому что ему самому не оплатили. В «Ярд капитал» другие цифры, экономика стабильно лучше в 2-3 раза. Покупатель наших готовых апартаментов в итоге получает 50% годовых без усилий. Если он будет решать вопросы с недвижимостью самостоятельно – 5-6% в течение 20 лет.

- Какие гарантии вы предоставляете начинающим инвесторам при входе в инвестиционный проект?

- В инвестициях слова «гарантии» никто не употребляет, потому что дать их никто не может. Самая главная гарантия для тех, кто с нами, когда лично я захожу в инвестпроект собственными деньгами, значит, просчитал все риски. В особняк на Марксисткой я вложил 30 млн. рублей. Ещё 20 млн. рублей – мой партнёр, Вероника Хацкевич. Т.е. от всего объема инвестиций в 150 млн. рублей, 30% – наши.

- Является ли привлечение сторонних инвестиций от большого числа людей бизнес-трендом 2021 года?

- Многие хотят попасть в клуб, но мы тщательно подходим к отбору резидентов, т.к. каждый новый инвестор – проверенный партнёр, в котором должны быть уверены. Все данные проходят через службу безопасности. Отказываем, если есть риски. Много людей не нужно, ведь мы формируем закрытое сообщество, в котором будет 200 проверенных инвесторов. С ними мы можем достичь глобальных целей. На 2021 год, это 5 млрд. рублей, в 2022 – 10 млрд. рублей. У нас есть те, у кого в проекты вложено 20-30 млн. рублей, и те, у кого по 400 млн. рублей. Нет никаких лишних трений: инвесторы понимают, что мы делаем.

- В 2014 года вы перестроили бизнес-модель: вместо загородного жилья начали инвестировать в городское. В результате пандемии спрос на загородное жилье снова растёт. Не думаете вернуться?

- С весны 2020 года загород – несомненный тренд, хотя ещё 6-7 лет назад участки были никому не нужны. Думаю, что тенденция продлится 2-3 года. Мы уже переключились на межевание больших участков площадью от 10 гектаров, сейчас ведем переговоры о выкупе и реализуем в январе-феврале. Примерный объем инвестиций – 200-500 млн. рублей. До осени мы сможем продать 100 земельных наделов по 6 соток, увеличив прибыль за сезон на Х2. У наших партнёров есть успешные примеры реализации подобных посёлков. Ещё один вариант – строительство на участках небольших домиков за 10-12 млн. рублей. Столько же сейчас стоит 2-комнатная квартира в Москве. Люди с удовольствием покупают недвижимость по 120-150 кв.м. и переезжают, т.к. за городом очень хорошо развита инфраструктура.

- Ещё одно следствие пандемии: значительно вырос спрос на недвижимость за пределами Московского региона: в Сочи, Крыму, Казани. Не планируете расширять свою деятельность в данном направлении?

- Сочи и Крым не сравнить с Москвой по обороту капитала. Столицу не зря называют «не Россией»: здесь мы спокойно можем превратить 10 млрд. рублей в 20. Мы смотрим другие регионы, но максимум Сочи и Крыма сейчас – 100-300 млн. рублей. «Ярд капитал» ставит глобальные цели – вырасти до 10 млрд. рублей в обороте, поэтому наш фокус сосредоточен на Москве. Сочи может быть интересен, но точечно.

- Как вы отбираете объекты для инвестиций? Существуют ли правила, которых вы неукоснительно придерживаетесь?

- У нас, в «Ярд капитал», работает собственная команда юристов, проектировщиков, архитекторов, дизайнеров. Сначала мы смотрим попадание в экономику. Прежде чем купить особняк на Марксисткой, мы проверили юридическую чистоту, безопасность сделки, провели оценку. За 1 квадратный метр мы заплатили 145 тысяч рублей, в то время как у квартир в радиусе 1 км. – 500 тысяч рублей за аналогичную площадь. Т.е. у нас тройная выгода. Мы делаем Х2 даже при условии дисконта и затрат на отделку. Не надо быть экспертом, чтобы это понять.

Есть ещё много «подводных камней»: согласование перепланировки, деление на кадастры, строительные работы, исправление документов и т.д. Из 10 входящих объектов мы берем только 1-2. Недвижимость должна пройти тщательную проверку, чтобы всё получилось. Только тогда мы сможем, купив за 150 млн. рублей, продать за 300, а всё, что сверху – поделить с инвестором пополам.

- Какие факторы риска необходимо учитывать в случае глобальных инвестиций в девелопмент?

- Самое главное – попасть в экономику и не идти в долгострой, чтобы доходность «не размывалась» на несколько лет. Мы должны реализовать объект тогда же, когда его приобрели и только в этом случае доходность считается 100%.

- Ваши прогноз на 2022 год: стоит ли продолжать инвестировать в недвижимость в московском регионе или существуют не менее привлекательные рынки?

- Москва остаётся несомненным трендом 2022-2023 гг. Можно обратить внимание на землю в регионе: межевание, перепродажа, строительство недорогих домиков в коттеджных посёлках. Это обусловлено пандемией: на людей давят QR-коды, опасность заражения. Тем более, все уже научились работать удалённо, и будут стремиться к переезду в безопасное место.